中国的土地类型从使用角度分，主要包括农业用地、建设用地、未利用地，从土地权属角度分为国有土地、集体土地。特色小镇主要是以产业发展为核心形成的产城融合小镇，因此，按照产业功能和配套功能，特色小镇的土地用途分为产业用地、商业用地、住宅用地、公共服务用地以及其他用地等。不同用途的土地，获取方式有所差别，需要根据具体实际产业、居住等方面的需求，采取不同的土地创新模式和解决方案。

就需求端而言，特色小镇作为新生事物，对土地的需求与以往有所不同;就政策供给端而言，土地政策很多，集成应用的空间很大。但是，目前还缺乏专门针对特色小镇的政策，供需对接不易。

建设特色小镇，重在一个“特”字，需要能突出自身特色的精准定位，并明确其规划、建设、运营和投资主体。只留足城镇发展空间对特色小镇是不够的，要以产业为重点，明确其重点产业和辅助产业;不只是建设好就了事，后期产业运营非常重要。它不是什么房地产开发项目，而是特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的小镇综合体，需要细分结构和组团，应重视打造独特的风貌，突出美丽人居环境和文化内涵。

从类型来看，特色小镇主要有产业型和文化旅游型两种，也有两者融合的“产业+文化旅游型”。产业型小镇可以细分为工业小镇、农业小镇、体育小镇、工业遗产小镇、矿山小镇和田园小镇等等。按区位分，有单点布局的，但更多的特色小镇依托大中城市或者交通节点布局。不同的主体产业，不同的区位，对土地的要求也有所不同。

特色小镇建设运营中，往往不同程度存在对相应土地政策“不了解”“不会用”“不敢用”和“懒得用”等问题，特别是一些低级错误，降低了依法解决小镇发展用地的保障能力，甚至人为增加了违法用地。

土地管理涉及的法律、法规、政策较多，同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。需要对这些政策法规文件充分梳理并予以集成，同时结合项目的性质、特点和用地需求，加强用地策划，研究提出所需各类建设用地的解决方案，最终形成培育特色小镇的政策空间。

按照现行政策，有30余种用地解决方案可供特色小镇使用。

方案一：使用存量国有建设用地

1.批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

2.国有土地划拨，即行政方式。

3.国有土地使用权出让。

4.国有土地租赁。

5.国有土地使用权作价出资或入股。

除批准使用和划拨外，其他三种方式属于有偿使用。其中，出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种，作价出资或入股因有明确的使用者，只能通过协议方式配置

方案二：圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地，被称为“圈内用地”。为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。

 在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准，由市、县国土资源部门依法供应。

方案三：圈外单独选址建设项目用地

 能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需圈外土地的，经批准可以在圈外单独选址建设。设计农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续；土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

方案四：使用国有农用地

 建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。

方案五：直接使用集体建设用地

1.乡镇村公益事业、公共设施建设

2.村民住宅建设

3.集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业

4.以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业

5.在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营型项目

6.返乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可以通过租赁农房与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

方案六：使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接批准用地。

方案七：使用集体未利用地

 可以参照方案五，直接作为集体建设用地使用。国家建设项目使用集体未利用地，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。

方案八：使用设施农用地

设施农用地指的是设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

方案九：结合土地整治、村庄整治安排用地

土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各类用地的重新布局、安排和产权调整。

各地应依据经批准的土地整治实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用指标。安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。

方案十：使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地

农业项目使用国有农用地，有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式;

农业项目使用集体农用地，有承包经营、承包经营权流转、四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)拍卖、由原农户按要求种植等方式; 

使用四荒地等未利用地的，有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批; 

农村三项建设使用圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用;

符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不办理农用地转用手续，不占建设用地指标;

地质灾害治理工程用地，按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，不办理征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安置补偿。

根据项目具体需求不同，还有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地(需设置地役权)、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。

此外，还可以通过市场解决项目用地：

以转让方式取得土地使用权;

以股权转让方式取得目标公司控制权，进而实现开发利用目标土地的目的;

以合作开发方式开发利用目标土地;

原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地;

原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后，用作发展项目用地。

可以看出，土地政策梳理集成可以形成很多种拿地的解决方案，政策应用空间很大，不管是搞房地产开发、搞工业建设项目，还是搞特色小镇建设，如果不懂土地政策集成应用，会错失很多的机会，增加很多工作难度和开发成本。

文章来源：网络

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